2 دلیل تاثیر گذار بر قیمت خرید و اجاره مسکن در تهران

افزایش قیمت مسکن در تهران

افزایش قیمت مسکن در تهران

اصولاً ملک بزرگترین سهم از سبد دارایی ایرانیان را دارد، سرپناهی که در عین حال صندوق پس انداز و سند ضمانت بانکی آنها هم هست. کارشناسان در اقتصاد همه چیز را بر اساس قیمت‌های نسبی محاسبه می کند، اما زبان قیمت های نسبی در ایران به خاطر کاهش ارزش پول ملی به مراتب تعیین کننده تر و تاثیر گذار تر است. برای بررسی دلایل افزایش قیمت مسکن در تهران آمار های مربوط به تغییرات نرخ ارز، تغییرات قیمت طلا و سکه، تعداد معاملات در بخش مسکن و میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در 3 سال اخیر جمع آوری شده است. مقایسه ی این اعداد و ارقام نتایج قابل قبولی در جهت تغییرات قیمت مسکن ارائه می دهد.

2 آیتم مهم در تغییرات نرخ مسکن:

  1. تورم عمومی
  2. تورم در نهاده ها و مصالح ساختمانی
  • تورم عمومی

دلار به عنوان یکی از آیتم های پیشران در اقتصاد ایران که خود تحت تاثیر نفت است یکی از مهمترین شاخص های تورم عمومی است.
سکه و طلا نیز که از عوامل داخلی و بین المللی تاثیر پذیر هستند از دیگر شاخص های مهم تورم عمومی هستند.
برای بررسی آثار این دو شاخص تورم عمومی بر افزایش قیمت مسکن در تهران به مثالهایی در بازار مسکن با آمار و ارقام واقعی اتکا می کنیم.

تاثیرات افزایش نرخ ارز بر قیمت مسکن

برای مثال در سال  ۹۶ که قیمت دلار ۳ هزار و ۶۰۰ تومان بود قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در مناطق متوسط شهر برابر با 6 سکه طلا بود مثلا قیمت یک آپارتمان ۶۰ متری در تهران برابر با  ۳۶۰ سکه طلا بود.
در سال ۹۷ زمانی که قیمت دلار به ۸ هزار تومان رسید قیمت همان آپارتمان برابر با ۱۸۰ سکه طلا بود.
این به آن معناست که بازار برای ایجاد تعادل مجدد کم کم خودش را به سمت گران شدن مسکن در تهران میبرد.
که کارشناسان به این پدیده دست نامرئی در اقتصاد می گویند.
در بازاری که ارزش واقعی دارایی ها نه بر مبنای پول ملی بلکه  بر اساس نرخ برابری با دلار و طلا سنجیده می شود هر تغییری در قیمت‌های نسبی مسیر آینده مبادلات را به ما نشان می دهد.
در سال ۹۶ قیمت دلار و طلا سیر صعودی چشمگیری داشت و در ابتدای سال  ۹۷ قیمت‌ها به شکل انفجاری افزایش پیدا کردند اما قیمت دارایی های ثابت مانند مسکن فرصت پیدا نکردند خود را با این جهش ها هماهنگ کنند.
البته در سال 97 شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن بودیم .
اما با درصدی پایین تر از افزایش قیمت دلار و سایر اقلامی که ارتباط مستقیم با دلار دارند.

نتایج افزایش نرخ ارز و قیمت مسکن

اما همان‌طور که افزایش قیمت سکه و دلار پیشاپیش خبر از افزایش احتمالی قیمت مسکن در بازار می دهند ،
در سوی دیگر بازار متقاضیانی هستند که به روایت همین قیمت های نسبی قدرت خریدشان در حال سقوط است.
چون  برخلاف داراییها  دستمزد ها نمی توانند خودشان را با قیمت‌های نسبی اصلاح کنند توان اقتصادی مردم کاهش می یابد.
البته وقتی مردم نتوانند خانه بخرند به طور حتم برای اجاره آن هم دچار مشکل می شوند.
کاهش توان اقتصادی مردم دولت ها را مجبور به اتخاذ سیاست های جبرانی مانند پرداخت یارانه یا طرح های بی نتیجه مانند مسکن مهر یا مسکن اجتماعی می کندتا قدرت خرید ها حفظ شود .
ولی می بینیم که میزان این تسهیلات به اندازه ای نیست که بتواند افزایش هزینه مسکن را جبران کند.
نتیجه افزایش شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن می شود .
شکافی که باعث عقب نشینی  جمعیت شهری از مناطق زیستی خودشان به مناطق حاشیه ای شده است.
روندی که منجر به رشد پدیده ی بد مسکنی نیز میشود.
موضوعی که با توجه به افزایش  شدید سهم مسکن در سبد مصرف خانوار به افزایش فقر منتهی خواهد شد.

اجاره بهای مسکن تابعی از قیمت املاک

آخرین شاخص اجاره بهای مسکن در شهر تهران نشان از یک افزایش تقریبا ۳۰ درصدی دارد.
در سال ۱۳۷۷ میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ۱۵۵ هزار تومان بود.
اما  بر اساس آمارهای رسمی میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران در سال 97 به حدود ۱۱ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان رسیده است.
آنچه در این افزایش جلب توجه می‌کند آن است که از فروردین سال گذشته تا فروردین امسال قیمت مسکن بیش از دو برابر شده است .
در این میان از آنجایی که اجاره‌بهای مسکن تابعی است از قیمت املاک است شاهد افزایش شدید کرایه مسکن از سال گذشته تا به حال بوده ایم.
به گزارش رسمی مقامات دولتی در سال ۹۷ اجاره بهای مسکن رشد ۳۰ درصدی را تجربه کرده است و آنان همین مقدار افزایش را برای سال جاری پیش بینی کردند.
اما به گفته بعضی از دست اندرکاران آنچه در بطن بازار مسکن در شهرهای مختلف ایران جریان دارد با این آمار تفاوت های چشمگیری دارد.
که البته طی 6 ماهه اول سال شاهد آن بودیم که تقریبا افزایش قیمت ها بیش از 50% بود.

تدابیر دولتی برای پیش گیری از افزایش قیمت مسکن

فصل رهن و اجاره مسکن از انتهای فصل بهار تا پیش از آغاز پاییز است.
و بر اساس گزارش ها در بازار اجاره ملک در کشور به ویژه در تهران روند صعودی اجاره ملک طی 6 ماه اول سال بسیار شدید است.
در این میان دولت همواره در مواردی که اینچنین میزان اجاره بها به شکل سرسام آوری بالا می رود می کوشد،
با وعده ها و حتی تهدیداتش جلوی این افزایش را بگیرد که به گفته ی فعالان عرصه مسکن در این کار اغلب ناموفق است.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک در تهران می گویید: به محض آنکه دولت رقمی مجاز را برای افزایش نرخ اجاره مسکن اعلام می کند،
صاحبان ملک آنرا مجوزی برای افزایش قیمت ها محسوب کرده و به این ترتیب بازار املاک مجددا دچار  التهاب می شود.
البته دولت و بانک مرکزی از سیاستهای اقتصادی نیز جهت کاهش قیمت ها کمک می گیرند که متاسفانه تا امروز شاهد نتایج مثبتی نبوده ایم.
به هر حال به نظر می رسد افزایش قیمت مسکن، خرید خانه را برای مردم به آرزو تبدیل کرد است.

  • تورم در نهاده ها و مصالح ساختمانی

بدیهی است که افزایش قیمت نهاده ها و مصالح ساختمانی بر افزایش قیمت مسکن در تهران و سایر شهرستانها و در نتیجه افزایش قیمت اجاره بها تاثیر گذار است.
اما دلایل افزایش قیمت مصالح نیز بسیار مهم است.
قطعا یکی از دلایل بسیار مهم در تورم مصالح ساختمانی افزایش نرخ ارز است.
اما یکی دیگر از فاکتور های بسیار موثر در افزایش تورم مصالح ساختمانی یا هر محصول دیگری افزایش تقاضا نسبت به عرضه است.
برای توضیح این فاکتور موثر از یک مثال عینی استفاده می کنیم.

افزایش ناگهانی تقاضا نسبت به عرضه

در اردیبهشت ماه سال ۹۸ قیمت هر متر مربع مسکن در تهران به میانگین قیمتی 12670000 تومان رسید.
که نسبت به فرودین ماه سال 98، 12.5% افزایش داشته است و نسبت به اردیبهشت سال گذشته 112% افزایش داشته است.
دلار به  عنوان یکی از آیتم های پیشران در اقتصاد ایران که تحت تاثیر نفت است طی 2 ماهه اول سال 98 نوسانات کمی داشت.
یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت سال 98 جاری شدن سیل در روزهای پایانی سال 97 و روزهای آغاز سال 98 است.
خسارتی که در اثر سیل توسط کارشناسان  برآورد شده است چیزی حدود 40 تا 50 میلیارد تومان است هرچند که قطعا این عدد کمتر از خسارت واقعی است.
این خسارت شامل زیر ساخت های جاده ای و ساختمان ها است که همه وابسته به مصالح ساختمانی است،
که دقیقا طی مدت کوتاهی در اوایل سال 98 شاهد افزایش چشمگیر قیمت مصالح ساختمانی بودیم.
دلیل این افزایش قیمت ناگهانی در بازار مصالح ساختمانی افزایش ناگهانی تقاضا نسبت به عرضه است.
زمانی که سیل منجر به تخریب می شود تقاضا به طور ناگهانی و پیش بینی نشده افزایش صعودی پیدا می کند .
زمانی که افزایش نرخ عرضه و تقاضا همسان نباشد در صورتی که تقاضا بیشتر باشد و عرضه پاسخوگی این حجم از تقاضا نباشد قاعدتا با افزایش قیمت مواجه می شویم.

افزایش بیش از 100 درصدی قیمت ملک طی 1 سال

دو عامل مهم و اصلی در این افزایش بیش از 100 در صدی قیمت مسکن طی یک سال اخیر وجود دارد.

  • افزایش نرخ ارز
  • افزایش تقاضا برای خرید مسکن

در مورد افزایش نرخ ارز و آثارش در ابتدا صحبت شد، در ادامه به بررسی افزایش تقاضا که دیگر فاکتور مهم در افزایش قیمت هاست می پردازیم.

افزایش تقاضا برای خرید مسکن

تقاضای خرید مسکن به دو دلیل اتفاق می افتد، خرید مسکن مصرفی و خرید مسکن سرمایه گذاری
خرید مسکن مصرفی اغلب توسط قشر ضعیف و متوسط جامعه که ملکی برای سکونت ندارند اتفاق می افتد.
در موارد بسیار محدودی توسط افرادی که استطاعت مالی متوسطی جهت خرید ملک دارند اتفاق می افتد.
که برای این دسته از افراد خرید مسکن توجیح اقتصادی ندارد.
با توجه به اینکه قیمت خرید مسکن تناسبی با درآمد و پس اندازه حاصل از درآمد قشر ضعیف و متوسط جامعه ندارد،
علاوه بر اینکه توجیح اقتصادی نیز ندارد امکان خرید برای قشری که متقاضی مسکن مصرفی هستند وجود ندارد .
در نتیجه تقاضای خرید مسکن  مصرفی در کشور بسیار کم و هر روزه در حال کاهش است .
بیشترین حجم معماملاتی که در بازار مسکن اتفاق می افتد توسط قشر خاصی جهت افزایش سرمایه است ،
که قطعا این حجم از تقاضا و معاملات آنقدر نیست که تاثیر چشم گیری بر افزایش قیمت ها داشته باشد.

سال 98 اوج رکود بازار مسکن

آنچه این روزها بیشترین تاثیر را بر افزایش قیمت مسکن دارد تغییرات نرخ ارز یا مشخصا افزایش قیمت دلار است.
در بحث مسکن تعداد معاملات شاخص بسیار مهمی است .
در مقایسه ی تعداد معاملات در بخش مسکن در اردیبهشت ماه 3 سال اخیر می بینیم که سال 98 اوج رکود بازار مسکن است.
در اردیبشت ماه سال 96 که اوج رکود بازار مسکن بود تعداد معاملات مسکن حدود 16000،
اردیبهشت سال 97 بیش از 19000 هزار و در اردیبشت سال جاری چیزی حدود 12000 معامله در بخش مسکن در تهران گزارش شده است.
که تقریبا نیمی از این معاملات در مناطق 1 تا 5 شهر تهران انجام شده است.
از آنجا که بخشی از این تعداد معاملات به دلایل اجباری از قبیل انحصار وراثت، طلاق، رهن های بانکی یا مصادره اموال است.
پس می توان نتیجه گرفت متقاضی واقعی مسکن مصرفی وجود ندارد.
با توجه به تعداد معاملات بخش مسکن در سال 98 یک رکود بزرگ در بخش مسکن پیش بینی می شود.
در نهایت اگر رویکردی به بازار مسکن داشته باشیم به نظر می رسد روند افزایش قیمت رو به پایان است.

اگر تمایل به کسب اطلاعات در زمینه شرلیط و قیمت اجاره آپارتمان مبله در تهران دارید

مقاله ی زیر را مطالعه کنید.

رهن و اجاره آپارتمان مبله در تهران

پیوستن به گفتگو

مقایسه املاک

مقایسه